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怎么解决公寓行业投入巨大的问题?“爱上租”四大解决方案练就组合拳

怎么解决公寓行业投入巨大的问题?“爱上租”四大解决方案练就组合拳

【猎云网(微信:)北京】10月19日报道(文/秋水)

我们不得不承认,任何一个行业的兴衰,都要服从于市场的发展规律。

现如今,我国的城市化进程加速、城市人口不断增长、一线城市租金连年攀升,再加上房地产行业正在从增量市场向存量市场转型……在这种种前提下,房屋租赁行业的租金规模已经达到1.2-1.5万亿元,且GMV只可能增不可能减。因此不难解释,“互联网+长租公寓”即便需要巨大的资金投入,却能够避开资本寒冬的冰封,令银行、风投资本、互联网金融平台等趋之若鹜。

爱上租的金融VP徐毅讲述了一则有趣的小故事,向猎云网(微信:)揭示了长租公寓强大现金流的秘密:

银行家的儿子问爸爸:“爸爸,银行里的钱都是客户和储户的。那你是怎样赚来房子、奔驰车和游艇的呢?”银行家并没有直接回答,而是让他的儿子从冰箱里取出一块肥肉,又让他放了回去。当儿子迷惑不解的时候,银行家说道:“你看你的手指上是不是有油啊?

当然,长租公寓的弄潮儿不可能以空手套白狼的方式获得“肥肉”。拿房成本、装修成本、线上线下的运营成本、提供房租分期服务的资金支撑……这一系列庞大的投入,为长租公寓行业树起了高高的门槛。

作为一个以1年时间迅速成为行业第二的创业公司,爱上租如何以独特的市场定位和金融方案,解决资金投入大的问题呢?

怎么解决公寓行业投入巨大的问题?“爱上租”四大解决方案练就组合拳

1、独特的市场定位:721模式在遵循市场需求的基础上,很好的平衡了规模与投入的关系

目前,“互联网+长租公寓”的主要模式为标准化的品牌公寓,包括集中式公寓和分散式公寓两种。即平台与业主签约,以标准化的装修将公寓出租给C端用户,(向用户)收租、返租(给业主)以及租后服务(包括保洁、维修等)均由平台完成。

这一模式的问题在于,看上去很美好,但投入巨大。徐毅向猎云网透露:“爱上租品牌公寓的单间投入在2万元左右,2-3年才能收回装修成本。”所以,爱上租团队设计了包容性更强的721产品模式,除了品牌公寓,还将服务公寓和业主房源囊括其中,三者的占比分别为20%、70%和10%。

简而言之,服务公寓是指非标准化装修的包租房源(业主原装修),只需要稍加优化,达到出租标准即可。几年后,现在处于出租中的其他品牌公寓,到期后也能成为爱上租的服务公寓。业主房源即原有中介委托模式下的信息服务,在爱上租有足够的房源。

作为一个房屋资产管理公司,爱上租坚信这个行业比拼的是管理资产的规模,轻资产投入和重资产投入相结合的方式,能够在解决行业投入大的同时,让爱上租跑的更快,迅速开疆辟土,享受规模化的价值。

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2、科学的成本控制,六种方式全方位缩减装修成本

即便拥有721产品模式,房屋改造的成本却是不可避免的。爱上租团队又在保持高质量装修的基础上,从5个方面来控制装修成本。

1)规模化之后,成本下调:

在完成来自巨鲸资本的1.1亿元A轮融资之后,爱上租迎来了新一轮的快速扩张,管理公寓的间数从2万间增长至4.5万间,当爱上租实现全国化布局之后,规模化的价值会释放出来。在装修的议价上,更有话语权,成本渐渐下调;

2)采购集约化,装修材料溯源:

同时,爱上租还尝试以从上游材料企业集约采购的方法来降低成本。已经帮助多家合作装修企业促成源头的采购,使采购的成本降低,整合的材料范围包括瓷砖、卫浴、板材等等。

3)装修最大限度进行产品标准化:

目前,爱上租还有相当一部分的主题公寓,装修风格极为个性化。徐毅表示,未来的爱上租会在装修方面最大限度地实现产品标准化,从而降低装修成本;

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4)配送效率的提高意味着配送成本的下降:

随着爱上租房源的增多,其房密度也会随之提高,会扭转分散式公寓装修配送分散所引发的配送成本高的现状;

5)工程装修流程IT系统化:

爱上租已经实现了装修流程管理的IT化,从水电、水泥工、木工、油漆工、家具家电、甲醛处理,到最后交房,IT化能让每一个步骤连接的更紧凑,装修时间被高效利用。在爱上租2500人的团队中,IT部门占有相当的人数比例,徐毅告诉猎云网:“有些投入必须是提前的,比如技术,一个人的投入换来的是上百个人的效率提升。”

6)工程监理团队专业化:

爱上租要求工程监理团队更加专业,这将直接带动施工品质提高,通过加强对每一个环节的品质控制,来减少中间的消耗。

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3、牵手金融机构,分期服务令三方利好

除了从规模化价值和缩减装修成本来解决投入大的问题,爱上租还以房产租赁服务为内核,不断扩大金融边界。

良禽择木而栖。以房租分期服务为例,爱上租已与杭州联合银行、蚂蚁金服、爱租哪三家金融机构达成深度合作,为用户提供押2付0和押1付1的房租月付服务。

一旦用户选择了分期方案,第三方合作金融机构会将该租客一整年的房租支付给爱上租。这一方面减轻了租客的资金压力,另一方面帮助爱上租解决了装修资金投入大的问题。在常规情况下,选择分期服务的用户比例在28%以上。

据了解,爱上租是蚂蚁金服选择合作的首个长租公寓服务平台,而蚂蚁金服和爱上租同处于杭州,区域优势明显,现利率控制为年度4%。

杭州联合银行和爱上租的合作则是基于对长租公寓行业的看好。在此之前,联合银行还没有专门针对房租分期服务的金融产品出现,在爱上租的陪同下把产品打磨了出来。极具吸引力的利率是爱上租与之合作的动力之一,联合银行现阶段受理的爱上租租户的分期服务超过50单/日,后续双方会将合作进一步深化。

金融机构愿意与爱上租打开合作之门,其根源在于爱上租在整个金融服务过程中的风险控制能力。

风险控制从源头开始。首先,爱上租会对租客的信用进行全面的评估,对接芝麻信用等征信平台,租客只需要提供姓名和联系方式,信用评估结果即可生成,根据结果来定息。

再之,资产完全可控。如果租客违约,房子能够立刻收回,而且有押金和完善的收房标准流程控制风险。

特别重要的一点是,爱上租的底层资产做到了一一对应。爱上租的IT系统会将房子从收进开始——装修——出租——租后管理等各环节产生的数据完全记录下来。一旦底层的数据变得完全透明可追溯,那安全系数就相应的提高了。

爱上租基于租房生活,打造了完美的风控闭环,在确保客户更好体验的同时,与不同金融机构的合作也更加紧密。

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4、租约证券化:租约打包融资,让现金流更健康

促成金融机构和爱上租深入合作的原因,恰恰是房产租赁行业的5个优势特点:现金流稳定、资金规模大、租金单边上涨、需求稳定不受经济周期和政策影响、底层数据一一对应。其中,大规模的资金投入让更多想要杀入长租公寓市场的创业者望而却步。

为了保持充裕的现金流,以缓解巨大的装修资金投入压力,爱上租选择了能够满足房屋租赁行业的新型需求的“租约证券化”,用租约打包来“融资”。

也就是说,爱上租可以将业主与其签订的委托合同、以及租客与其签订的租约打包为一个租约包,递交给互联网金融平台,来获取等值的资金。未来随着租约规模的不断扩大,加之完善的风控体系,以及一二级资本市场的打通,租约融资的资金成本将逐步下降。

猎云网了解到,爱上租服务公寓的合约期一般为1-2年,品牌公寓在整个行业内的合约期一般以5年为基准点,资金规模可见一斑。

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结语

日本的长租公寓产业更为成熟,占据整个房屋租赁市场的74%左右,而且多数为集中式公寓,分散式公寓明显偏少。然而,这种情形在中国则大不相同,据不完全统计,国内的公寓企业所管理的公寓总量大概只占市场总体规模的3%-5%,还有巨大的增长空间。

徐毅说:“很多创业公司都是边看、边做、边找方向,但我们这个行业很清楚,就是把规模做起来,服务好业主和租客,随之而来的就是金融的转化,以及服务的转化。”

就我们今天所探讨的金融问题来说,其背后的核心就是风险和回报之间的各种平衡。风险的控制能力强意味着可以获取更多的利润。从前文中的一系列思索和方法可以看出,爱上租已经形成了自己的交易闭环,在风险控制上有天然的优势。

徐毅也以他在房产交易领域奋战多年的经验告诉我们:“作为新型房产管理公司,爱上租就是把经纪公司、装修公司、物业管理公司、活动运营公司、金融公司、IT公司串起来。这其中能够很好的经营一家公司已经是万幸,如今我们要协调6家公司同步,不能掉链子。”

通过猎云网的观察,怀抱着对于长租公寓行业发展前景的看好,爱上租表现出充足的耐心和激情,在规模化扩张和金融生态建设之间显得张弛有度。

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